海外基金（海外基金排名前十名）

号称普通人可以投资高速公路和工业园区的REITs基金今天正式开放认购。关于什么是REITs基金，投资哪些领域，有什么风险和问题，如何认购等。，昨天的文章里给你介绍过了。你可以点击这里回顾。

从投资者的角度来看，很多人更关心回报。收益会比股票基金和债券基金高吗？

1.我们先来参考一下海外REITs基金的收益。

REITs在国内比较新，这是首批9只REITs，但在国外已经是非常成熟的品种了。

美国有176只REITs基金，最近10年平均收益130.61%，最近3年29.57%，今年21.80%。相比之下，同期中国债券基金总指数涨幅分别为64.89%、15.41%和1.57%。可见REITs整体收益并不低。

但是！要特别注意一个很重要的问题！

虽然中美REITs结构相似，但底层资产不同。前文中提到，国内首批9只REITs投资的是基础设施，如高速公路、工业园区等。，暂时排除商业地产。所以，你想都别想买REITs炒房。

美国的REITs基金，虽然收益高，但是波动风险也不小，大部分收益和房地产项目有关。

所以在对比国外REITs基金收益的同时，也要看到差异。

2.与股票债券基金相比收益如何？

公募REITs的收入来源主要是项目的营业收入和资产增值带来的资本收益。对于普通投资者来说，主要是赚取年度分红和二级市场的基金价格变动。

根据国家发改委发布的《关于做好房地产投资信托基金(REITs)在基础设施领域应用试点工作的通知》，明确项目未来三年预计净现金流分配率(预计年可分配现金流/目标房地产净评估值)原则上不低于4%。

此外，根据已公布的9只已发行产品的基金招募说明书，张江光大公园REIT的预测项目收益率为4.5%，沪杭甬高速REIT的IRR在整个期限内不低于6%。可以说，首批基础设施公募REITs的底层资产良好，运作模式成熟，收益和现金流持续稳定。因此，现金流分配率预计在4%-12%之间。

截至2021年5月20日，债券型、混合型、股票型基金近三年平均年化收益率分别为4.88%、18.22%、16.64%。因此，REITs基金的收益水平可能高于债券基金，但不如混合型和股票型基金。

3.REITs适合什么样的投资者？

公募REITs最重要的是其标的资产，资产价值决定其分红金额和二级市场交易价格。

如果底层资产是高速公路，可能会受到疫情导致的车流量减少的影响，而工业园区可能会受到产业升级导致的租价波动的影响。

因此，投资者应特别关注基建相关政策、二级市场交易价格、现金流等。，因为这可能会影响你的分红。

同时，如前所述，REITs在场内交易，存在折价风险。如果想靠REITs短期暴富，那是不可能的。比较适合追求长期固定收益的投资者。它可以抓住潜在的投资机会，抵御风险波动。