二手房过户手续（二手房交易都有哪些流程和税费？）

现在除了买新房，二手房也成了很多人的选择。那么，二手房交易有哪些手续和流程呢？

二手房交易流程

第一步，建立买卖双方的信息沟通渠道。买受人了解该房屋的整体状况和产权情况，要求出卖人提供合法证件，包括房屋所有权证、身份证明等证件。

第二步:如果卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以选择支付购房定金(支付购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或房屋买卖合同)。

买卖双方通过协商，就地点、产权状况、交易价格、交付时间、产权处理等达成一致。双方签订的房屋买卖合同至少一式三份。

第三步:买卖双方共同向房地产交易管理部门申请审核。

买卖双方向房产管理部门提出申请后，管理部门应查验有关证件，审核产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，无产权或部分产权未经其他产权人书面同意的，不予受理，禁止上市交易。

第四步，立契。

房地产交易管理部门根据交易房屋的产权和购买对象，按照交易部门预先设定的审批权限逐级申报审批，交易双方方可办理签契手续。

第五步，纳税。

税费的构成比较复杂，取决于交易房屋的性质。比如房改房、危改安置房、经济适用房和其他商品房的税收构成就不一样。

第六步，办理产权过户手续。

交易双方在房地产交易管理部门完成产权变更登记后，将交易资料移交发证部门，买受人凭领取房屋所有权证通知书到发证部门申领新的产权证。

第七步:对于贷款人，买卖双方在与卖方签订房屋买卖合同后，到贷款银行办理贷款手续。银行会审核买家的资信，对双方要交易的房屋进行评估，确定买家的贷款额度，然后批准买家贷款。双方完成产权登记变更，买受人领取房屋所有权证后，银行一次性发放贷款。

第八步:买受人领取房屋所有权证并付清全部房款，出卖人交付房屋并结清全部物业费后，双方二手房买卖合同全部履行完毕。

二手房交易需要缴纳哪些税费？

1.营业税

个人住房转让应征收“销售不动产”的营业税，税率为5%。

个人购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买5年以上(含5年)的非普通住房对外销售的，按照销售收入与住房购买价款的差额征收营业税；个人将购买5年以上(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

2.契税

90个单位以下的住宅楼宇为1%，90-144个单位以下的住宅楼宇为1.5%；其他的都收3%。

3.个人所得税

房产证核发5年内出售的，按售价的1%征收所得税。房产证核发5年后出售，能够证明是卖方出售的唯一一套家庭居住和生活用房的，可以免征所得税。

纳税人不能提供完整、准确的房屋原值证明，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可以按照3%的税率核定税额；

对个人转让自用五年以上并用于家庭生活的所得，暂免征收个人所得税。

4.评估费

一般转让不需要银行抵押，免评估费；评估费一般是2%到5‰左右。

5.附加税费

城市维护建设税随营业税一并征收，计算的金额为营业税的实际税额。税率分别为7%、5%、1%，即市区为7%，县城或镇为5%，非市区、县城或镇为1%。

印花税

个人买卖房地产签订的房地产买卖合同，属于“产权转让文书”的征税项目，按照合同所载金额的万分之五缴纳印花税。

不仅房产的卖方要交印花税，房产的买方也要交印花税。

买卖双方签订的房地产买卖合同中应缴纳的印花税金额与房地产卖方相同。

需要注意的是，由于全国各地的楼市情况不同，二手房的相关税费会有一些差异。

比如上海、深圳等地，为了调控楼市，对非普通房屋的认定标准不一样，也导致税费不同。

以深圳为例，总价在750万元以上，容积率在1.0(含)以下，套内面积在120(含)以上或建筑面积在144(含)以上的，为非普通住宅。

在上海，非普通住宅的要求和深圳不一样。比如内环内，总价450万以上的房子为非普通房，而内环和外环之间，总价310万以上的房子为非普通房。

比如有些地方为了支持楼市或者满足其他需求，会采取地方优惠政策，可能会有税收减免。

总之，在买房之前，一定要了解当地的具体规定。虽然全国各地二手房税收标准一致，但由于各地政策标准不同，以当地政策为准。

二手房交易注意事项

1.看房子产权是否清晰。

有些房子共有人很多，比如继承人、家庭、夫妻，为此买受人要和所有共有人签订房屋买卖合同。

如果只是部分共有人擅自处分共有财产，未经其他共有人同意，买受人签订的买卖合同一般无效。

2.看土地情况是否清楚。

二手房买家要注意土地使用性质，看是划拨还是出售。划拨土地一般是无偿使用，政府可以无偿收回。土地出售时，业主已缴纳土地出让金，买方对房屋享有相对完整的权利2。

还要注意土地的使用年限。如果一套房子的土地使用权只有40年，业主用了十几年，那么买家按照同地段土地使用权70年的商品房价格来衡量，就有点不划算了。

好了，今天就到这里。如果有任何问题，欢迎在评论区留言。