四套房产重复抵押的背后

夏雨

用房产向银行抵押贷款，到期无力还债的风险是房产被用于抵债。如果通过违规手段借新贷还旧贷，则会承担更大的风险。辽宁省大连市一人为避免房产被银行收去抵债，求助小贷公司借新还旧，不仅所欠债务不断垒高，还被骗60万余元。

贷款到期缓兵之计

在金融担保实践中，用于抵押贷款的担保物价值一般都大于或等于贷款金额，因为这样才能确保金融机构能够通过行使抵押权足额实现债权利益。用已经设定抵押权且价值与贷款金额相当的房产重复抵押贷款，相关贷款申请不会获批。如果通过小贷公司违规办理借新还旧业务，虽然可暂时躲过担保物被抵债的风险，但最终结果必然是垒高债务，借款人会付出更高的代价。

2018年6月，卢洋有几笔贷款到期，总计332万元，出借人为当地某银行和某小贷公司。卢洋贷款时办理了担保，将自己和妻子吕双凤名下的四套房产分别抵押给了某银行和某小贷公司。

贷款到期后，卢洋须向某银行和某小贷公司还本付息，否则用于抵押的四套房产将会被拍卖以抵偿债务。卢洋当时囊中羞涩，根本无力偿还这巨额贷款，但他不希望四套房产被用于抵债，遂决定施出缓兵之计——借新贷还旧贷以解燃眉之急。

卢洋想继续用四套房产抵押获取新贷款，然后用新贷款偿还之前的旧贷款。但当他带着房产证明到银行办理手续时，被告知在首笔贷款未还清的情况下不得重复抵押。

重复抵押房产垒高债务 （图/网络）

相对银行而言，小贷公司的贷款门槛较低。无奈之下，卢洋只得到处找小贷公司。他找的几家小贷公司不肯放贷，主要原因是卢洋房产的价值与其先前贷款总额相当，无法继续提供抵押担保。如果他不能提供其他担保，小贷公司将面临资金无法收回的风险。

卢洋期待着奇迹的出现。6月中旬的一天，他抱着试试看的想法来到位于大连市西岗区银寰大厦的某丰公司求助。某丰公司表示，他们可以帮卢洋办贷款。

当时的卢洋已经走投无路，虽然心存疑惑，但想到对方是专业办贷款的，路子肯定多，且担心房子被法院拍卖，于是便答应全权委托某丰公司帮自己申请贷款。

卢洋做梦也没想到，这个草率的决定最终让自己陷入连环骗局，他名下的四套房产最终被这伙骗子控制，他自己不仅被动地不断用房产抵押贷款借新还旧，债务不断垒高，还被这伙人以各种理由诈骗钱财。

陷入骗局垒高债务

事实上，某丰公司就是个黑中介，连营业执照都没有，其经营者是张鑫、林勇和丛崇，都为初中文化。卢洋说明来意后，三人都知道其房产无法重复抵押贷款。然而三人看卢洋借钱心切，觉得有可乘之机，于是便动了歪念，决定诱导、怂恿卢洋向小贷公司借款，并由三人跟进，通过垫资过桥、反复办理房屋抵押等方式迫使卢洋以同一房产多次抵押贷款，不断借新贷还旧贷，从而使卢洋债务大幅垒高，三人借机从中赚取高额好处费。

丛崇、张鑫联系翰某公司经理闫志勇，后者经请示翰某公司老总陈文鹏后，为卢洋办理贷款570万元。

当然，翰某公司提供贷款是有条件的，需要卢洋用房产抵押。由于卢洋申请首笔贷款时已经抵押了房产，翰某公司遂提出卢洋须将四套房产已经设定的抵押关系解除，才会放款。

要解除先前的抵押关系只有一条路，那就是归还先前的贷款，支付利息。这时张鑫等人想到了垫资过桥。张鑫找到大连某投资公司员工田影，请其为卢洋垫资偿还此前欠款。田影明知张鑫的真实意图是“借款倒贷”，却仍然为卢洋垫资340.86万元，从而使其四套房产的抵押关系得以解除。

在上述垫资过程中，田影将卢洋的身份证、房产证、接收放款的银行卡等控制在自己手中。田影还让卢洋及其直系亲属签署了多份空白文书，其中借条金额为342万元，比实际垫资多出1.14万元——进了田影的私人腰包。

此后，翰某公司在明知卢洋“借款倒贷”的情况下，仍然为卢洋办理了房产抵押手续，并向其发放贷款570万元，约定贷款期限为两个月。

翰某公司的人违规为卢洋办理贷款，自然是无利不起早。相关证据显示，在办理贷款过程中，翰某公司采取先付后收等手段，先后收取卢洋“平台费”“管理费”“保证金”等费用合计48.45万元。也就是说，卢洋虽然成功贷到了款，但多支付了近50万元的手续费，实际获得的贷款只有521.55万元。

与此同时，陈文鹏、闫志勇等人与卢洋一起到公证部门作了房屋全权委托公证，即卢洋承诺，在不能按时偿还贷款时，全权委托翰某公司对外出售自己名下的房产以抵偿债务，并在放款后通知张鑫、林勇等人。这就意味着卢洋忙了半天，一旦无力偿债，仍须以房屋抵债。

手续办妥后，田影利用自己掌握卢洋相关证件、银行卡的便利，扣除自己与卢洋约定的342万元垫资款后，又以各种手续费的名义向自己及张鑫、林勇等人的账户转款，卢洋因此累计损失60万余元。

后因卢洋在约定的两个月期限内未能归还翰某公司贷款，张鑫等人遂预谋，再以卢洋房产抵押的方式向其他小贷公司借贷还款。张鑫、林勇、田影为赚取好处费和高额利息，商定共同出资615万元，归还翰某公司，其中包含为卢洋代付的违约金45万元。

随后，相关房产陆续被抵押到张鑫、林勇、田影等人名下，卢洋及其家属同时被要求签署多份空白授权书、借条等文书。然而，由于贷款额度不断抬高，房产的价值已无法满足更高额度贷款担保的需要，卢洋无法继续获得其他小贷公司的贷款。加之其无力偿还林勇、田影等人的欠款，从而引发了一系列以其为被告的催债诉讼。

就这样，卢洋为了让四套房产不被抵债，通过借新贷还旧贷的方式缓解债务危机，落入张鑫等人布下的圈套，最终导致债台高筑，原本332万元的债务在两三个月间增加了120余万元，自己又因欠款多次被告上法庭。特别让卢洋不能释怀的是，即便现在自己多掏120余万元，并还清所有的欠款，他名下的四套房产被抵债的风险警报仍然不能解除。

东窗事发最终获刑

案发后，被告人张鑫、田影、丛崇等人向卢洋返还部分款项，林勇等人在诉讼期间对卢洋进行了补偿，均取得卢洋谅解。

该案经检察机关提起公诉后，大连市中山区人民法院经审理，于2021年1月18日作出一审判决，张鑫因犯诈骗罪，被判处有期徒刑3年，并处罚金人民币5万元;林勇因犯诈骗罪，被判处有期徒刑3年，并处罚金5万元;丛崇犯诈骗罪，被判处有期徒刑3年，缓刑4年，并处罚金3万元;田影犯诈骗罪，被判处有期徒刑两年，缓刑3年，并处罚金5万元。闫志勇、陈文鹏等其他被告人被法院以犯诈骗罪，分别判处1年5个月至1年两个月不等的有期徒刑，并处3万元至1万元不等的罚金。

一审宣判后，张鑫、林勇不服，提出上诉。大连市中级人民法院依法组成合议庭，于2022年1月20日公开开庭进行审理。

法院经审理认为：原审法院认定事实和适用法律正确、量刑适当，审判程序合法。但鉴于上诉人张鑫、林勇在原审期间分别有退还款项及补偿被害人，且取得被害人谅解的情节，二审期间又自愿认罪认罚，主动交纳罚金，故可适用缓刑。

2022年2月9日，大连市中院对外公布二审判决结果：维持一审其他判决，撤销对上诉人张鑫、林勇及原审被告人丛崇的量刑部分，以犯诈骗罪判处张鑫有期徒刑3年，缓刑4年，并处罚金5万元;判处林勇有期徒刑3年，缓刑4年，并处罚金5万元;判处丛崇有期徒刑3年，缓刑3年，并处罚金3万元。

（文中除被告人外，其余人名均为化名。本文谢绝转载）

编辑：姚志刚 winter-yao@163.com