「住宅,成交」成交临深和滨海片区最突出（供应 85~100平方米户型近半）

今年以来，东莞一手住宅成交保持平稳，近3个月来，每月网签量均维持在4000套左右，每月网签面积为45万平方米左右。

在楼市调控政策的持续影响下，东莞楼市正在回归理性，市场预期稳定，量价长期保持平稳。

成交 临深和滨海片区最突出

乐有家研究中心的数据显示，2019年5月，东莞一手住宅新增供应2942套、约32.61万平方米，相较4月，供应套数和供应面积均有所下降。

在网签方面，乐有家研究中心的数据显示，2019年5月，东莞一手住宅网签4085套，环比微升3.5%。

近3个月东莞一手住宅网签量都较为稳定，月均网签量维持在4000套左右，市场平稳。

合富大数据也显示，5月东莞新房供应量同比和环比均表现出二成到三成的萎缩，成交面积环比略增5%，同比持平，东莞一手住宅连续3个月月成交量稳定在45万平方米上下，表现平稳。

合富研究院认为，政府房住不炒调控方针坚定不移，楼市预期得到了稳定，成交在较长时间内将维持平稳。

在一手住宅市场方面，受到规划利好的影响，临深片区和滨海片区5月表现得最为突出。

合富大数据显示，今年5月，塘厦镇以402套的成交量在全市排名第一，临深片区另外一个主要镇街凤岗亦在前十之内。第二至四名分别为虎门、沙田和厚街，均属于滨海片区。其中塘厦和虎门成交最为抢眼，两镇成交量均在400套上下，总和占全市成交比例近二成。

合富研究院分析认为，受规划利好的影响，滨海片区楼市持续升温，今年春节后成交量节节攀升，已经成为当下成交量最大的片区。据合富研究院介绍，2019年5月，滨海片区网签929套，其次为临深片区，网签845套，两大片区总和占全市43%的比重。莞北片区表现出连续两个月的供求双降态势，其他片区相对供求平稳。

供应 85~100平方米户型近半

从供应的户型来看，今年1~5月，东莞住宅供应以85~100平方米的户型为主，市场仍然是刚需唱主角。

合富大数据显示，2019年1~5月，85~100平方米户型供应约5940套，占所有户型比重的43%，连续3年上升。此外，110~120平方米首次改善户型供应比例占17%，同样创下历史最高纪录。据介绍，今年1~5月，85~120平方米户型供应比重高达71%，市场以刚性需求和首次改善需求为主。

不过，随着同面积段产品供应的增加，竞争的压力也越来越大，产品的类型也开始出现变化。

比如，110~120平方米的小四房曾经吸引了大量首次改善住房的普通二孩家庭购房者，因为这种房型的总价相对更低一些。但随着产品类型的增加，对于更多的改善需求购房者来说，120平方米以下的户型较小，他们更青睐120平方米以上的大四房。因此，今年以来，大四房产品也开始增多。

与此同时，东莞城市的发展也吸引了大量高端人才，城市中央豪宅也开始出现，户型也越来越丰富。

当前库存去化周期为10~11个月

楼市步入理性稳定的新常态

受到供应量减少的影响，截至5月底，东莞住宅库存去化周期为10~11个月，比4月底略有减少。

合富大数据显示，截至2019年5月底，东莞一手住宅库存面积400多万平方米，较去年同期略少5%，较4月减少3%。按照过去2个月、3个月和6个月的平均去化速度计算，5月底的去库存时间分别为10.2个月、10.3个月和10.7个月，与4月底相比略有减少，总体处于偏低水平，房价受到支撑。

从总体市场来看，3月东莞楼市出现小阳春行情，但在接下来的4月~5月，成交回升态势并不明显，总体表现平稳。

据合富研究院介绍，一手住宅月成交量连续3个月稳定在45万平方米上下，一定程度上说明市场需求可持续性乏力，另一方面也说明楼市已经走出低迷的阴影，正式步入理性稳定的新常态。市场总体处于供应偏紧的状态，需求有待新品刺激释放。

此外，成交出现分化，有着良好规划利好的滨海片区成交看好，市区也出现供不应求的情况，需求持续外溢;中低价楼盘普遍销售情况良好;品牌房企占有率在持续上升。其他大部分区域的市场仍然呈现平淡状态。