青客怎么样(青客公寓押金)

长租公寓最近一直在打雷。9月以来，杭州、上海、成都、广州等地的长租公寓频频出现“爆雷”“跑路”的新闻，一些长租公寓领域的上市公司也纷纷爆出资金拖欠、欠薪等负面消息。

自2014年雷军向友国际青年公寓投资1亿元以来，长租公寓平台不断涌现。然而，曾经一片光明的新赛道，却在短短几年间从巅峰滑落。作为互联网思维孕育的新商业模式，长租公寓为什么会走到这一步？记者在杜南调查发现，一批雷霆长租公寓背后的操盘手，深谙平台管理，完美玩转金融游戏。除了常见的“AG低”(支付房主租金高于承租方)、“长收短付”(收取承租方租金的期限比支付房主的期限长)的方法外，还有一些业务员推荐或哄骗申请“租金贷”，转移还款责任。一些公司利用破产程序和隐藏账簿来规避法律风险。

监管已经在路上了。自8月底长租公寓爆发以来，很多地方都发出了风险警示，并发布了相关文件。与此同时，我国住房租赁领域也终于有望迎来首个监管文件。9月7日，住房和城乡建设部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》征求公众意见的通知。部分条款直接指向近期暴露的长租公寓经营风险，长租公寓可能面临史上最强监管。

部分企业为租户办理“租房贷款”，并将还款责任转移

事实上，长租公寓的危机已经出现。业内广泛推行的“租金贷”模式，将还款的实际责任转移到了租客身上。

根据房东和租客提供的信息，2018年，在“首例长租公寓爆款案”中，部分租客在不知情的情况下被杭州鼎佳网络科技有限公司(以下简称“鼎佳”)支付租金贷款。2018年8月，鼎佳爆出因经营不善导致资金断裂而停止运营的消息，随后宣布破产。

据了解，鼎佳破产造成约4000户租客受损，受影响的网贷平台有6家，其中“爱上街”平台对租客的约束力最大。

同年8月27日，平台发布声明称“也是事件受害者”，但表示将从当年8月29日起办理受影响租户分期注销手续，全面注销账单，并向相关责任方追究法律责任。

巧合的是。在近两年暴增的长租公寓中，成立于2012年的上海青客公租房租赁管理有限公司(以下简称“青客”)属于起步较早的行业，也是依靠租赁贷款。其运作模式是吸引租客签订优惠折扣的租房贷款，再通过租客贷款从银行机构获得资金，从而扩大规模，吸纳更多资金，形成快速的资金流通。

清科公寓于2019年11月在纳斯达克上市。上市后发布的首份财务报告显示，清科公寓2019财年净亏损4.89亿元，2017-2019年累计亏损12.42亿元，经营活动产生的现金流量净额连续三个会计年度为负。

据清科财经报道，截至2019年9月30日，清科公寓已与11家金融机构合作，65.4%的租金由租金贷支付。年利率为4.35%至8.6%的未偿本金为7.567亿元，16.5%的租户正在申请租金贷款。然而，在2019财年，48.4%的租户在预付款涵盖的租赁期内终止了合同。即使扣除押金，清科公寓表示可能仍没有足够的资金归还所有未使用的租金。

针对“租房贷”问题，上海、广州、成都、合肥等地住建部门纷纷发布《住房租赁市场风险提示》，提醒租户警惕“租房贷”风险。

一些企业利用破产程序和隐藏账簿来逃避债务

即使在雷爆之后，一些长租公寓管理公司仍然试图利用破产程序来逃避债务。前述长租公寓丁家破产后，公司控制人魏某锋曾隐瞒财务账册，使公司无法清算，以期终结破产程序，实现“逃废债”。

根据杭州市中级人民法院2019年12月10日的通知，2018年12月21日，西湖法院裁定受理杭州鼎佳网络科技有限公司、杭州鼎佳房地产经纪有限公司破产清算案件

通知称，根据《中华人民共和国企业破产法》的有关规定，破产案件受理后，债务人的直接责任人应当将财产、印章、账簿、文件等材料移交给破产管理人。“鼎佳”破产案受理后，管理人依法接手，调查了两家公司的财产线索。在此期间，西湖法院和管理人多次要求两家公司的实际控制人魏默峰交出公司的财务账簿，但魏默峰以财务账簿丢失为由拒绝交出。

同时，根据办案需要，管理人委托审计机构对鼎佳公司、鼎佳公司进行了全面财务审计，查明了公司财产情况。

接受委托后，审计机构发现公司财务账册审计所必需的资料缺失，立即发函告知经理，没有财务账册审计工作无法开展。经理立即向西湖法院报告了情况。

2019年12月6日，西湖法院再次向魏某峰询问公司财务账册的具体去向，向其说明相关法律责任，要求其立即将财务账册交给管理人，但魏某峰仍以资料缺失为由拒绝配合。

法院认为，魏某峰拒不交出财务会计资料，导致管理人员无法对两家公司进行全面审计，财产线索难以追查，破产案件难以顺利推进，侵害了公司数千名债权人的合法权益。鉴于其行为已严重阻碍民事诉讼活动，应依法采取必要的强制措施。

最终西湖法院依法决定对魏某峰采取司法拘留15日。

困难:以非法集资名义立案的情况很少

浙江垦丁律师事务所联合创始人欧阳坤坡认为，如何定性长租公寓型案件，是摆在司法机关面前的一道选择题。目前涉及的犯罪有很多，主要是合同诈骗和非法集资相关犯罪。在实践中，警方通常以合同诈骗的名义调查案件，但以非法集资的名义调查案件却很少。

垦丁律师事务所楼律师告诉南方记者，长租公寓类型案件与P2P非法集资模式高度相似。她说，“无论是长租公寓的经营者进行真实合法的经营，还是利用公寓作为敛财的工具，然后囤积资金后跑路。就长租公寓行业而言，上述两种情况都可能存在。”

楼指出，合同诈骗罪是否认定的逻辑在于，在经营长租公寓的过程中，存在长租公寓的经营收入无法再覆盖房东支付的租金和经营成本的情况，或者在“AG low-out”的经营模式下，长租公寓的经营者明知无力向房东分期支付租金或者为租客提供稳定的租金，仍签订租赁合同骗取租客租金。

“刑法第三十一条规定，单位犯罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处罚。本法和其他法律另有规定的，依照其规定。”欧阳坤坡告诉南方记者，长租公寓公司构成上述犯罪的，其直接负责的主管人员和其他直接责任人员应当承担相应的刑事责任。

欧阳坤坡表示，对于股东，刑法只明确规定了虚假出资、抽逃出资罪要求股东承担刑事责任。至于长期租赁公寓案件中股东、法定代表人、实际控制人是否承担相应的刑事责任，要看股东、法定代表人、实际控制人是否同时是直接负责的高管人员或者其他直接责任人员，否则，根据《刑法》第三条规定的“罪刑法定原则”，难以追究前述人员的刑事责任。

监管:多处提示风险，发布文件

长租公寓背后的租金管理话题持续被引发。在方天下CEO刘健看来，行业洗牌是任何新兴行业的必经阶段。“在未来的住房存量时代，长租公寓模式作为住房租赁市场发展的一种形式，将通过形成专业化、制度化的发展模式，有助于推动长租市场的发展。”

刘健告诉南方记者，健康健康的长租公寓行业商业模式需要规范的市场环境，所有机构作为市场参与者也要保持良性竞争。价格战既不能实现自身盈利，也不利于长租公寓市场的长期稳定健康发展。只有维持利润，才能维持长租公寓的口碑。

鉴于长租公寓品牌频繁爆发，预计近期我国住房租赁领域将迎来首个监管文件。

9月7日，住房和城乡建设部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》公开征求意见的通知，涉及“租金贷”等热点问题，还对“AG较低”(房屋所有权人支付的租金高于承租人支付的租金)、“长收短付”(承租人租赁期限长于支付房屋所有权人期限)等长租公寓经营风险作出相关规定。征集意见活动于9月7日开始，10月8日结束。

《住房租赁条例(征求意见稿)》明确，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租赁贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁贷款，不得将租赁贷款纳入住房租赁合同。房屋租赁企业存在向房屋所有权人支付高于承租人的租金、向承租人收取租金的期限长于向房屋所有权人支付租金等高风险经营行为。房地产管理等部门要将其纳入异常经营名单，加强对租金、押金使用等经营状况的监管。

杭州、Xi、成都等城市除了发布风险提示和调查外，相继出台相关新规，要求银行对长租公寓经营者的租金进行监管。

9月1日，上海、广州行业主管部门发布《住房租赁市场风险提示》，提醒房东、租客警惕公司“低AG、长收益、短支付”等经营风险，防范“租金贷”风险，加强风险防范，避免经济损失。近日，成都、合肥、重庆等地也密集发布《住房租赁市场风险提示》。

除了发布风险警示，一些地方还出台了住房租赁资金监管的新政策。

8月17日，杭州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步做好住房租赁资金监管工作的通知》，要求从8月31日起，将住房租赁企业向出租人支付的租金、向承租人收取的租金、押金以及“租金贷”取得的资金等租赁资金全部缴入租赁资金管理专用存款账户。

8月20日，Xi市住建局发布《Xi市住房租赁资金监督管理实施意见(试行)》。意见:“托管型”租赁企业开业前需与本市范围内商业银行签订《住房租赁资金监管协议》，企业应在监管银行开立存量住房租赁交易资金监管专用账户。同时，当租户通过租赁服务平台在线签订并记录租赁合同时，会弹出“是否接受租赁资金监管”的提示框。租户可根据提示进行核对，未接受资金监管的，交易资金风险由双方自行承担。

9月11日，成都市住建局、中国银行业监督管理委员会四川监管局、成都市金融监管局、央行成都分行管理部联合发布《关于住房租赁资金监管的通知》，其中提到，从当日起，对于新产生的租赁关系，承租人向住房租赁企业支付租金超过三个月的，住房租赁企业应将租金、保证金及“租金贷”取得的资金存入监管账户。其中，以“租金贷”方式取得的资金需由住房租赁企业与承租人及发放贷款的金融机构协商，以贷款方式取得的租金应划入监管账户。

南方记者朱伟静实习生郭撰文

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