养老地产开发模式（房企纷纷进军的养老地产）

我国养老地产尚处于起步阶段，市场不规范，政策支持不到位，商业模式不够成熟。然而，中国已经步入老龄化社会。一旦条件具备，养老地产将成为未来房地产行业的主要板块。

中国养老地产发展模式的四大特征

第一，养老地产开发中的房地产主要是出租和出售。

老年房地产开发是以建筑为基础的。无论是社区养老地产模式，还是养老旅游地产开发模式，基于其楼盘的管理无非是两种形式，要么出租要么出售，不同的开发模式，不同的租售比例，不同的投资人，不同的商业模式。

中国的房地产开发企业，如万科、保利、远洋等。，都是参与了养老地产项目，其中仍以销售地产为主要经营模式和利润中心的企业。中国人寿、泰康人寿、平安保险等保险机构。，这些都已经被中国保监会正式批准进入养老地产，虽然他们的养老地产项目都是以保险产品的形式推出与养老社区挂钩，并且所有的利润都不依赖于房地产的出租和销售，二是他们依靠后期运营，但还没有形成发展规模，还没有进入真正良性的运营阶段。

二、养老地产的高端发展

纵观目前国内的养老地产项目，大部分都是盈利的，基本属于商业范围。提供的养老服务也是高端路线，更多的是针对有一定经济实力的老年客户的个性化养老服务。

不同的养老地产项目可能会有不同的收费方式和运营模式，但针对他们的消费群体基本都是经济实力较强的知识老人，如国企退休干部、大学教授、教师、高级管理人员等。提供高端养老服务是养老地产的亮点。但由于前期投入较大，运营中收益存在不确定性，很多项目面临很大的成本回收压力。

三是养老地产开发主体多元化

中国老龄化趋势不可逆转，养老地产潜力毋庸置疑。政府和民间都在养老地产的融资渠道上进行了多次尝试，逐渐呈现出多元化的趋势。房地产市场的黄金时代已经逐渐过去。随着“银发浪潮”的到来，养老地产成为最具吸引力的一块蛋糕。房地产行业的万科、保利、远洋先后进入养老地产。

2013年，国务院发布《关于加快发展养老服务的若干意见》，指出要放宽养老服务限制，鼓励和支持保险资金进入养老服务领域，为保险资金大规模进入养老地产铺平了道路，保险业的泰康、中国人寿、新中国人寿也在谋划养老地产项目。《意见》还明确提出，鼓励社会力量兴办大型连锁养老机构，鼓励民间资本等社会资源用于养老服务。越来越多的企业进入养老地产行业。

此外，海外资本也在寻求进入国内养老地产市场的途径。据不完全统计，已有10多家保险公司、80多家房地产开发企业和大量外资企业布局中国养老地产市场，总投资超过3000亿元。

四.养老地产集约化发展

注重生产要素相对集中的集约化大规模经营，最终目的是提高效率。我国养老地产的集约化发展体现在几个方面。

一是目前我国养老主要以居家养老模式为主，但随着老龄化步伐的加快，对养老地产的需求会增加。养老需求一旦释放，市场必然供不应求，需要大规模的养老地产项目。传统分散的居家养老不可避免地会导致较高的社会成本，高水平的养老服务将受到追捧。中国的养老地产将不可避免地走上降低社会成本和资源浪费的集约化道路。

二是养老地产发展采取复合地产的形式，将养老地产产业与其他相关产业融合。比如“地产+养老”的社区养老地产模式，以北京太阳城为代表；“养老地产+医疗”相结合的医疗发展模式，以共和苑健康家庭社区为代表；“养老地产+旅游”发展模式养老旅游地产，复合型地产形态将养老地产的发展与老年人的居住需求紧密结合，将贴近消费者的生活方式融入养老地产的规划、开发、运营和服务的每一个环节。

养老地产十大发展模式

第一，建设老年社区。

老年社区是指为老年人提供的居住社区，包括老年住宅、老年公寓、老年设施等。还可能包括各种配套设施，如老年活动中心、娱乐中心、医疗服务中心、老年大学等。其发展主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是政府投资建设。

社区养老可分为两种类型:健康型和持续型。前者主要停留在老年人的健康方面，而后者可以为半自理和完全自理的老年人提供持续的护理。设施齐全，满足各类人群的养老需求，提供全方位服务。建设规模大，所需前期投入大；配套设施建设比例高，自持风险高。

二是新居住区养老群体的发展

指开发大型居住建筑，划分出一部分区域专门用于建设养老群体，形成混合居住模式。该组可包含多种老年人功能模块:老年公寓、老年设施、日托中心等。

这种发展模式有利于带动企业转向新的客户群体，走产品差异化路线。同时，分组治疗有利于形成适合老年人的生活水平和邻里氛围。养老群体可以与社区其他群体共享配套资源，减少配套设施数量。建设老年群体需要大规模的居住区，前期需要大量的投入。

三、普通社区配有各类老年住宅产品。

普通社区配有住宅形式，如老少家庭住宅、老年专用住宅、老年公寓等。，满足老人及其子女就近居住的原则。老年公寓底层还可以设置综合服务设施，方便老人就近就医，也可以几个社区共用。老年人日托中心为社区老年人提供日托服务。如果年轻人和老年人愿意住在附近，他们可以促进购买两套房子，带动整栋楼的销售。

普通社区的位置不一定适合老年人，无法吸引买家。在出售过程中，老年住宅可能只出售给老年人，不利于今后提供服务。

四、成熟社区周边的养老设施。

在土地资源稀缺的成熟社区周围插入小型、多功能和综合设施。除了一定的生活功能外，还建议配置老人日间照料中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等。服务范围可以辐射周边很多社区。它不需要太大的空间，建设规模小，投资低，可以吸引周边社区的人，可以满足老年人对居家养老的需求。可能会受到周边社区原本提供的养老服务的竞争压力。

五、结合旅游业

养老地产与旅游、休闲、保健产业相结合的模式。在发展旅游地产的同时，要加入养老、康复、长寿文化的理念。通常在海南、广西、云南等旅游景区开发老年公寓或老年住宅产品，开发主题往往是农业观光、健康度假、旅游休闲。适合候鸟的养老生活方式。

通常环境优美，并引入旅游相关活动，可以吸引老年人为老人度假。每年都有淡季和旺季，管理上要注意处理淡季客流小等问题。

六、结合医疗行业

就近设置养老设施或社区、医院，共同建设，将优质医疗资源引入养老项目。与医院结合，可以让老年人住在里面更有安全感，增强产品竞争力。充分利用各种补贴政策，确保客户不流失。医院的运营投入比较大，老年人对医院的抵触情绪可能会影响老年人对设施的入住。

七、结合商业设施

在闹市区等繁华地段开发商业地产时，配合老年公寓的建设，可以享受便捷的商业休闲设施和优质的医疗资源。拯救土地。卖商品房和租老年公寓可以结合起来促进销售。老年公寓与商场相结合，年轻人可以去看望父母购物休闲。老年公寓配套环境供不应求。繁华地区的外部环境会影响老年居民。

八、建立连锁品牌养老机构

是指以连锁模式建立品牌养老机构，在硬件设施、服务管理等方面制定连锁品牌的一系列标准，形成规模化、标准化的品牌养老机构。连锁有利于服务质量的标准化，适合多地点复制模型的需要。连锁机构需要形成一定规模，这就对管理提出了更高的要求。

九、中外合资开发建设养老机构

通过与国外养老品牌团队合作，建立中外合资养老机构，如引进国外经验丰富的养老机构运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同发展。引进发达国家的管理经验，可以弥补国内养老机构管理的不成熟。国外的模式不能盲目复制，但还是需要“本土化”。

十、国内房地产投资国外养老市场

国内地产开发商看国外地点优越的医疗条件和居住环境，跨界开发老年医疗保健地产项目，吸引国内外老年客户，满足国外养老、国内养老的刚性需求和投资需求。依托优势资源和刚性需求，稳定。国内在养老地产开发运营方面的经验仍然不足。

对我国养老地产发展的五点思考

一、从养老地产租售模式到“产业链模式”

养老地产不同于传统商业地产。首先，养老地产的开发成本高于传统商业地产。其次，社区配套设施建设和后期持续运营的成本不低；最后，投资不能马上看到效益，养老地产投资的回收期一般为7 ~ 10年，是传统商业地产的两倍。

从目前我国养老地产项目的实践来看，主要有两种方式:出租和出售。一种方式是出售产权或使用权，这样就很难跟上后期的养老配套设施和服务的运营。甚至有些养老地产项目打着养老的旗号低价拿地，这其实是一种传统的商业地产模式。另一种方式是先交一定的押金，按月交房租，或者一次性收取更高的会费。

纵观发达国家养老地产的发展，大致可以分为三个阶段:探索阶段、产业链阶段、品牌项目阶段和规模阶段。目前，我国养老地产的发展还处于探索阶段，如何向产业链阶段过渡成为产业发展的必然。

养老地产的发展要着眼于长期稳定的收益，将自身定位为养老服务的提供者，以服务供给衍生的一系列养老项目利润体系为核心，以建筑实体为辅助作为新的利润点，利用产业链的辐射效应，从养老地产的租售模式向“产业链模式”延伸。养老地产的发展对相关产业有一定的带动作用。养老地产衍生的相关产业可以成为新的盈利板块，同时也可以服务和改善养老地产。

第二，发展养老地产是基于市场细分，而不是一味的高端化。

随着人们生活水平的提高和需求的多样化，未来养老地产将逐渐呈现分化。在各个养老地产的基本功能逐渐相似的情况下，独具特色的养老项目将更具吸引力，这就要求房地产开发商在项目之初就要对项目进行精准定位。

根据养老项目所在地的经济发展状况、需求情况、收入水平、居民消费习惯和个性特征等因素，进行项目可行性分析，对项目客户群体进行定位。根据自身优势和市场情况，可以选择一组人作为主要群体，也可以选择几组人的综合型。

目前养老地产项目大多走高端路线，针对的客户基本都是经济实力较强的知识老人，为有一定经济实力的老年客户提供个性化的养老服务。但由于前期投入较大，很多项目都面临很大的成本回收压力。养老地产的发展应以市场细分为基础，根据内部条件和外部环境确定相应的项目定位和商业模式，而不是一味的高端化。

三是整合养老地产上下游资源

对于养老地产企业来说，基本活动包括资本运营、场地开发、规划建设、营销、医疗、物业服务、休闲保健等。，而辅助活动包括企业一般管理、人力资源管理、技术开发、资金征地等。

养老地产企业的竞争优势在于价值链中某些特定的价值活动。这些真正创造价值的商业活动是价值链中的关键点。对于养老地产开发企业来说，上游产业的基本活动是资本运营(涉及银行、保险等金融机构)，下游产业的基本活动是营销、医疗、物业服务、休闲保健等。养老地产开发企业要想在行业内形成竞争优势，就需要整合价值链上下游企业的行业资源，形成资源互补。如何整合养老地产上下游资源是养老地产发展模式的一个发展方向，资源的有效整合对养老企业是有利的。

第四，养老地产后期管理模式分析

1)开发者管理模式。养老地产建设完成后，由建设者直接管理。这样开发商和业主之间沟通顺畅，可以为业主提供更好的服务，建立成熟的服务体系。

2)协同管理模式。这种方式是指开发商与专业化公司合作，共同管理养老地产的入驻运营，通过专业化分工构建独特的服务体系。

3)专业化公司管理模式。引入专业化公司管理养老地产的日常运营，这种方式专业化程度高，服务体系完善，能够提供高质量的服务。从目前我国养老地产的管理运营来看，很多都是采用专业公司的管理模式，聘请专业公司负责房地产项目的管理，从而实现项目的长期运营收益。实践证明，专业化公司管理具有强大的生命力和可调节性，将养老地产的开发建设与后期管理分离，可以使地产项目得到更好的发展和更稳定的收益。

第五，积极引进外资发展养老地产项目。

国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》(国务院35号文件)，明确指出:“进一步降低举办养老机构门槛，鼓励养老服务业吸收境外资本。”这为养老地产空开辟了更广阔的发展空间。外资投资中国养老地产面临着文化环境不同、老人服务模式不同、消费能力不同、管理方式不同等诸多问题，但即便如此，也阻挡不了外资的进入。

目前外资主要以与本土房企合作的形式进入中国养老地产，如美国哥伦比亚太平洋管理公司与中海地产合资的春轩茂凯建养老公寓、台湾省最大养老集团恒安护理集团与世联地产的合作等。中国养老地产应积极引进外资。除了引进资金，更重要的是引进先进的管理模式，弥补国内养老地产人才的不足。

来源:中国养老周刊(ID: ylzk123)本文采纳了张敏等人的观点，已获授权，并感谢原作者。