天津二手房交易（新房连涨！二手房走弱！）

作者:二明

天津这几年存在感比较弱，甚至比一些三四线城市还要差。

但是，天津作为北方唯一的直辖市，教育、医疗资源是其他城市无法比拟的，而且天津本身有近1500万人口，所以天津并没有大家想象的那么弱。

不知不觉，天津的新房价格已经连续六个月上涨。

保利研究院最新研究报告数据显示，天津商品房成交面积136.44万平方米，环比上涨7%，成交均价也达到17294元/平方米，同比上涨7%，环比上涨2%。

具体到市场上，天津一些新房项目今年确实提高了卖价。

比如西青的保利、广晨悦，团泊西的天津锦绣书院，宝坻南关街的融创雨荷陈语安，均价都涨了500 ~ 1500，尤其是和平区的和平翰林府，平均开盘价5.6万，现在已经卖到6.5万左右，基本靠抢。

近年来，天津经济呈下滑趋势，最新公布的第七次人口普查数据显示，2020年天津常住人口总量为1386万人，较2019年减少175万人。与第六次人口普查数据相比，天津近10年的人口增长也很少。

利息空持续上涨，但新房价格持续上涨。是什么给了天津勇气？

经过四年的冬眠，天津房价真的要见底了吗？

一个

天津新房为什么在涨？

2020年受疫情影响，天津土地出让收入仅为861亿，同比下降20%以上，预算目标未实现。

2021年，天津市国有土地使用权出让收入预算为1496亿元，比去年增长73.8%。

如此大幅度的上涨，加上天津楼市已经连续几年下滑，要实现目标，唯一的办法就是出台政策利好房地产市场，提升市场预期。

2月，天津市政府官网公布了“市住建委召开房地产市场政策研讨会”，用“加强宣传”的方式鼓励重点人群买房，其中之一就是“多关注商品房项目降价等问题。”

一句话，就是“提醒”重点人员可以买房，项目不允许随意降价销售。

虽然只是一个演示，但却给了天津房企逆势涨价的勇气。

从供给方面看，从去年9月开始，天津新房市场就有意减少了供给。直到现在，天津的新房市场一直处于供不应求的状态。

天津房价已经跌了四年了。这四年积累了大量的购房需求，需要释放，尤其是改善需求的释放，推高了房价。

从交易结构来看，300多万套房子的交易量已经占到全市份额的15%以上。与2019年相比，增加了2个点。

此外，一些改善项目，如绿城天津城苑、保利和广晨悦、CCCC R&F天溪等。，有大幅度的涨价。

毫无疑问，今年是天津进步很大的一年。

不过，这一轮天津市场不会持续太久，因为天津已经完成了第一轮集中供地，而且这些项目未来会在年底前集中挂牌，所以现在在天津买房的购房者真的不用担心，就让子弹飞一会儿吧。

2

二手房慢慢下滑。

其实根据二手房的数据，天津的小洋春市场在今年5月份就已经开始退烧了。

5月天津二手房成交12009套，环比下降17%，二手房成交均价13756元/平方米。二手房成交价从3、4月份的高峰开始，逐渐下降。

不过成交量并没有大幅下降，市场温度不会一下子下降。平台期调整是今年天津二手房市场的主旋律。

不过，有一个信号值得关注，上市二手房数量已经开始增加。

科控股股份有限公司和天津的上市二手房数量目前已飙升至14万套左右，几年前站在高位站岗的业主终于准备离开。这些房子很多都会降价出售，这样会降低二手房的价格。

二手房是市场的真实反映。从二手房的挂牌交易来看，二手房房东对天津楼市明显缺乏信心。

三

房企如何看待天津？

5月14日至5月15日，天津完成第一轮集中土地拍卖，区域分化和碎片化是天津的必然命运。

首批供应地块58个，在22个城市中排名第四。可见天津对这次地球拍卖的重视。最终，这58宗地块中有45宗最终成交，总成交额498亿元！

要知道天津去年只卖了923亿元，今年第一次拍卖就卖了去年总量的54%，其中29块地溢价出售，平均溢价率在11%左右。最高保险费率为49%。

有一段时间，天津的土地市场似乎重现了2017年的繁荣。

但这只是热点的一面。这一次，天津有16宗零地价土地交易。

在天津，房地产企业选择用脚投票，比如市区和城市周边的一些热点，被激烈抢拍，高溢价出售，而底价出售的地块大多集中在远郊的非热点。

房地产拍卖的逻辑很简单，就是选择那些人气高、效益好的已经兑现的板块，那些卖概念、卖计划的地块主动规避。

第二个逻辑是尽量选择周边配套相对成熟的地块，比如大型商业中心、综合交通枢纽，或者周边有地铁加持的地块。

某种程度上，跟随房企的步伐，买房是对的一半。

四

如何在天津买房？

天津和北京一样，都是摊大饼的发展模式。

天津外环全长98.7公里，外环仍有足够的发展空间空。

目前天津人口已进入低增长区间，未来核心资源仍将高度集中，人口将主要集中在城区或城市延伸区。

而且，近年来天津经济低迷，没有足够的实力发展位于远郊的“新中心”。总之，在天津买房的第一步就是抛弃偏远地区。

天津市区域板块分布具有明显的等级性。

和平、南开、河西属于上三区，聚集了天津最顶级的学区资源。河北、河东、虹桥为下三区，资源较上三区弱，但交通便利，各项配套设施相对完善，生活便利。

天津的学区资源主要分布在市内六区，有学区需求的家长要尽量选择上三区。实在不行，退而求其次，去下三区，选第二梯队学校。

但是天津市区面积小，新房项目数量相对较少，房价又很高，所以现在天津的置业需求开始向城市周边外溢。

天津周边四区选择西青、津南、东丽、北辰也是顺理成章的。从地图上看，西青、津南与上三区接壤，将主要承接上三区的资源外溢，客户主要来自上三区的改善需求。东丽和北辰接壤接下来的三个区，溢出效益不明显。

所以环城四区的西青、津南比东丽、北辰好。

总的来说，板块选择要尽量靠近市区，或者地铁延伸的区域。

根据个人需求，尽量选择内环以内的区域，或者内环附近有学区和地铁的区域。

武清和滨海新区主要是流量板块，有实际需求可以选择，但是太远了，各在一个学校。

最后提醒大家，天津的板块很多，虽然属于内环，但还是不发达，城市发展主要呈现点状分布，各板块发展差异较大。

比如大庙虽然在内环，但城市界面基本是城中村的水平。

张家南站板块虽然距离市区较远，但北方有20多万漂泊者，楼市也有一定的价值支撑。

在过去的两年里，许多高校都搬进了广受欢迎的海蛟公园。而且城市界面很新，生态环境很好。此外，它是该市六个区之外唯一拥有有利学区的部门。根据政策，在园区内的高中建成之前，可以申请面向城市的高中。

但近年来，海蛟公园的政策总是摇摆不定，不确定性很高，这也造成了房价的大幅波动。

所以在买海蛟公园之前，一定要了解清楚招生政策。

总而言之，想在天津买房，一定要对具体部门的政策和福利有透彻的了解，不要为理念和未来大计划买单。