国学经典，永久流传《诗经朗诵全集》
《诗经朗诵全集》带你领略国学经典，永久咏传。...
2023-07-31
面对新小区，有地铁，首付比二手房低。你会选择二手房还是新房？本期的小姐姐也面临这样的问题。小姐姐在园区工作，准备了45-50万左右的首付，从事IT行业，平时开车上下班。之前，她一直在吴中看木渎。有一个社区叫聚塔花园，位于木渎的狮山旁边。小区门口高架了，交通很方便，但是小区也很吵。相信很多人都知道这个小区是拆迁房，小户型。市场价160。
同时另一个是新房项目，位于吴江云东板块，名为绿地理想城。项目在同里地铁站附近，距离同里地铁入口700米，其中77和85户型比较满意。可以选择商品房小区和楼层，周边规划商业、学校、新房。她问我，这两个哪个对？
笑而不语，估计很多人和我小姐姐一样，不知道二手房贷款和新房贷款还是有区别的。
今天就来说说吧。比如二手房和新房价格一样，都是150万，首套首贷。不含税再说吧。
150万新房，首套首贷，
70%贷款，30%首付，
首付45万，贷款105万。
新房子将有一笔公共维修基金。房屋建筑面积为120×建筑面积，一般不需要一次性缴纳。以77平为例，77×120=9240元。
不含税总首付45+0.924 = 45.924元。
二手房总价150万
给房东5万定金，注意这个不能贷款。
假设代理费是1万
房产交付押金和户口迁出押金各10000元，以现金形式转给房东，不可贷款。
监管二手房的资金，房子过户前首套首贷要准备多少首付？
第一笔贷款，150-5-1 = 144，
二手房无论涨价还是降价，都要有折旧，144 0.9 = 129万。按照70%贷款129万，贷款90万。
首付150-901万中介费= 61万
小姐姐想出首付，算了，买新房。
还有一件事要告诉你，
巨塔花园是回迁房。交易过程中，房屋性质由经济适用房变更为商品房，需要缴纳土地出让金。
另外，这个小区有的人拿到了户口本，有的人没有。如果用不到两年，增值税5.3左右，苏州房产限购三年。按照正规流程，需要支付总房价的70%。房东会把房子交给你，等房子可以过户了，剩下的30%就可以交易了。只能说中间的风险太大了。
我相信你应该知道最后那个小姐姐选择了哪里。
盛喆，借你的眼睛看一下房地产。
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