贷款贷多少年合适(房贷45万30年月供多少)

房价收入比是衡量人们买房难易程度的一个非常重要的标准，通常指房价与城镇家庭年收入的比值。

中国房价收入比是多少？今年年初，上海易居研究院发布了《2020年全国房价收入比报告》。报告显示，2020年，全国商品房房价收入比9.2，比2019年的8.7略有上升。

房价收入比也是国际通用指标。按照国际惯例，房价收入比在3到6之间是合理范围，而我国房价收入比明显远高于合理水平。

从家庭买房的角度来看，房价收入比9.2意味着一个正常的城市家庭。按照现在的年收入，不吃不喝要9.2年才能全款买房。假设一个家庭年收入10万元，9.2年可以全款买房，但如果家庭年消费5万元，全款买房需要18.4年。

事实上，对于大多数家庭来说，如果房价收入比为9.2，一个家庭基本需要20年左右才能全款买房。如果家庭的消费水平高，可能需要更长的时间。

我相信大部分家庭都不会等20年甚至30年才买房，所以大部分家庭都会选择按揭买房。按揭买房可以降低买房的初始成本，比如总价100万的房子。我相信很少有家庭能一次性拿出100万现金全款买房。但如果选择按揭买房，购房者只需要拿出总房价的30%的首付，即30万元，对于很多家庭来说就容易多了。

因为按揭买房可以降低买房的初始成本，降低买房的门槛，所以很多人也通过按揭买房更早的拿到了自己的房子。中国有多少家庭选择按揭买房？银行公布的一个数据显示，目前大概有2亿个家庭在按揭买房，如果每个家庭有两个按揭还款人的话，相当于中国有4亿左右的房奴。

按揭买房需要了解什么？

虽然按揭买房的群体很大，但是很懂按揭买房的人并不多。我见过很多按揭买房的购房者，他们基本上都是根据银行的推荐来选择按揭买房的方式。即使他们已经开始还房贷了，但是对于按揭买房还是一窍不通。下面是按揭买房需要知道的:

首先，贷款买房有三种方式，分别是商业贷款、公积金贷款、商业贷款和公积金贷款的组合贷款。

商业贷款是目前大多数人选择的贷款方式。商业贷款的好处是流程很简单，贷款审批速度也很快。而商业贷款的房贷利率相对较高，房贷基准利率为4.9%。当然，买房的时候会上浮一定比例，大部分城市会上浮10%-20%。

虽然公积金贷款的流程比较复杂，但是公积金贷款是最首选的贷款方式，因为公积金贷款的利率很低，为3.25%。如果购房者名下有公积金，可以尽量选择公积金贷款。

公积金贷款额度不足时通常使用组合贷款。如果购房者从银行贷款200万，但是公积金贷款额度只有80万，那么他们只能使用组合贷款，商业贷款120万，公积金贷款80万。

那么房贷的还款方式有两种，即等额本息还款和等额本金还款。

等额本息很好理解，就是每个月还的房贷金额完全一样。如果选择30年等额本息贷款(360个月)，那么第一个月的月供和后面几个月的月供是完全一样的。

平均资本是指每月偿还的本金是完全一样的，购房者的每月还款包括本金和利息，而平均资本是将贷款金额平均分配到每个月，所以每月偿还的本金是完全一样的。随着后期本金的减少，利息会逐渐减少，月供也会逐月减少。平均资本后期，月供基本只有本金。

平均资本和等额本息的区别主要有两个:一是提前还款压力的区别。等额本息提前还款的金额较小，所以还款压力会相对较小；但平均资本中的提前还款额高，其次是总利息的差额。等额本金还款产生的总利息比等额本息少很多。

目前大部分人优先考虑等额本息还款，还款压力会比较大；但主要有两个原因:一是银行默认的还款方式是平均资本，一般人不会主动去改变；二是前期等额本息还款压力小，可以减轻购房者前期买房的压力。

当然，我也建议大部分购房者选择等额本息，这确实是适合大部分人的还贷方式。当然，对于少部分房贷压力不大，未来可能有提前还款计划的购房者来说，平均资本可能更合适。

最后，看房贷的期限。房贷是“越长越好”还是“越短越划算”？

房贷期限是很多人关心的问题，因为房贷期限对房贷利息影响很大。贷款利率按4.9%计算，等额100万本息。贷款20年产生的利息总额为57.06万，贷款30年产生的利息总额为91.06万，相差34万。看到几十万的差价，相信很多人可能会觉得房贷越短越好。房贷越短，产生的利息越少。

事实上，并非如此。有两个主要原因:

第一，按现在的眼光来看，34万元对很多家庭来说是一笔巨款，但如果是20年甚至30年后呢？考虑到通货膨胀的影响，34万元的差额可能没那么大；

第二，还要考虑房贷压力的问题。更短的抵押贷款期限确实意味着更少的抵押贷款利息，但也意味着更高的月供，这是许多家庭无法承受的。

关于房贷期限的问题，笔者特意咨询了一位银行经理。银行经理认为房贷越长越好或者房贷越短越好。需要考虑的因素很多，尤其是购房者本身的情况。对于房贷压力大、收入不稳定的购房者，尽可能选择最长的房贷期限；房贷压力小，收入非常稳定的人，可以尝试选择适合自己的房贷时长。一般来说，要保证房贷占收入比例低于50%。

这里特别解释一下，房贷与收入比是指房贷与收入的比例。比如，一个购房者房贷5000元，收入10000元，那么房贷收入比就是50%。

对于「越长越好还是越短越划算」这个问题，你有什么看法？欢迎发表意见。