什么是次贷危机(次贷危机美国救市措施)

2018年，国内楼市发生了非常奇怪的一幕:一方面，全国发布的楼市调控政策已经超过115条。第一季度共发布了76项监管政策。4月，33条楼市调控政策出台。另一方面，全国各地热点城市房地产持续火爆。除了各地推出的新楼盘都是瞬间秒杀之外，各大热点城市新房摇号成功率低，历史罕见。

目前中国的房地产已经被演绎到一个非常疯狂的程度。不仅房企负债率超过80%，居民杠杆率也达到了GDP的50%。企业和居民都把房地产杠杆的空用到了极致。

这让我们想起了股市里的一句名言:“上帝要他死，必先使他疯狂”。事实上，十年前美国的次贷危机，马上就离我们而去了。我们觉得次贷危机中有很多地方是中国今天可以借鉴的。

次贷危机又称美国次贷危机，始于2006年，在2007年和2008年达到顶峰，直接造成了美国金融市场的崩溃。这次危机比以往任何一次金融危机都更深更广，造成全球性影响。次贷危机和房贷有直接关系，所以也叫房贷危机。

有人可能会说，美国的次贷危机只是美国人滥用金融衍生品的结果，但中国没有次贷，也没有美国那样的过度金融创新。所以美国的次贷危机不会发生在中国的房地产上。

但实际上，美国的次贷危机是房利美和房地美把借给低收入群体的问题资产打包，然后分割、打包、组合、出售，从而衍生出各种金融衍生品。但归根结底，房利美和房地美在错误的时间把钱借给了错误的人，导致抵押贷款质量出现严重问题。

美国的次贷危机，首先受到冲击的是一些从事次贷业务的贷款机构。摩根大通、美国银行和花旗集团都在无担保债权人之列。正是这些金融机构交叉持有这些不良次级金融衍生品，导致全球金融体系受到冲击。

现在，问题来了。面对中国房地产的持续繁荣，似乎任何调控手段都难以降温。人们都在抢着买房，生怕今天不买房，明天就买不起了。那么，近期美国的次贷危机能给我们带来哪些教训呢？

首先，高杠杆诱发的房地产繁荣是虚假的。当时美国政府也为中低收入群体实现了“居者有其屋”的梦想，开始了“零首付”买房的策略。同样，中国2007年春节后，全国各地楼市出现“零首付”、“10%购房”、“首付贷”。于是，无论是美国的低收入群体，还是中国的普通居民，都通过高杠杆一夜之间解决了住房问题。

实际上，一定比例的首付是作为银行贷款的保护垫，如果连30%的首付都没有，这样的群体应该早就去租房子住了。虽然去年下半年中国的首付被叫停，但消费贷款流向房地产市场的资金仍在不断发生。

消费贷款是支付中长期房贷首付的短期贷款，是长短期资金的错配，也是非常危险的。所以美国的次贷危机表明，只有降低金融杠杆，才能保证房地产市场的安全。

此外，美国的货币政策也起到了推波助澜的作用。从2001年1月到2003年6月，美联储连续13次下调联邦基金利率，从6.5%降至1%的历史最低水平，并在1%的水平上停留了一年。低利率促使美国人将储蓄投资于资产，银行过度放贷，直接导致了美国房地产泡沫的不断膨胀。

同样，在中国，2015年初，央行将国内存贷款利率压至历史最低，使得大量资金流向房地产领域，推动了“全民加杠杆”的进程。现在杠杆又收紧了，各地银行纷纷提高贷款利率。

虽然，如今全球银行连续加息并未能让房地产从疯狂状态降温，但如果房贷利率长期处于上升趋势，国内房地产泡沫肯定会被挤出，这只是时间问题。

最后，美国的次贷危机对银行业有两个深刻的教训:一方面，在经济上行阶段忽视风险，必然导致经济增长下行阶段的风险甚至危机。

当时，金融机构为信用分数在620分以下、缺乏收入证明和债务沉重的人提供住房贷款。同样，中国过去鼓励全民加杠杆，甚至一些中介和银行帮助购房者伪造收入证明，甚至推高房产估值让购房者降低首付比例。这些非常危险。

另一方面，近年来中国房地产市场的价格上涨也受益于美联储货币政策的放松。现在美联储连续加息，美元指数开始反转，中国货币政策只能紧跟。未来货币政策必然收紧，必然增加资产价格回调的可能性。

美国的次贷危机似乎就在眼前。我们必须从房地产的兴奋中清醒过来。目前应该是降低房贷杠杆率，提高信贷稳定性，加强风险管理，而不是搞买房去库存的活动。虽然中国没有像美国一样把不良贷款打包成各种金融衍生品，但是中美两国也都是通过高杠杆、低利率的方式把房贷借给低收入的普通居民，所以金融风险不言而喻。