二手房怎么过户（怎么选最划算）

父母想把房子过户给孩子该怎么办？老人过世后，留下的房子该怎么过户？亲戚朋友之间的房子过户该怎么做？

目前，房屋过户主要分为三种方式——赠与、继承、买卖。这三种不同的过户方式，面临着不同的适用条件、所需费用以及办理流程。

今天就帮大家分析解答一下。

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赠与过户

通常是指个人愿意无偿将自己名下的房屋赠送给别人，且不从中收取利润的过户行为。

一般情况下，适用于亲戚、朋友之间进行房屋产权的转移。

直系亲属之间，免征个税及增值税，只需交契税（3%）；

而非直系亲属之间，需交契税（3%）、个税（20%）及增值税（5.6%）。

除以上费用外还涉及到公证费（按照受益份额的面积计算，每平米80元）、评估费等。

办理流程：1、赠与双方签订《房屋赠与合同》；2、办理赠与公证；3、受赠人资格审核；4、缴税过户。

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继承过户

通常是指被继承人所遗留的房屋所有权，转移归属继承人所有的过户行为。

《继承法》规定的第一顺位继承人：配偶、子女、父母；第二顺位继承人：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

适用的两个前提条件：1、继承行为发生在被继承人死亡后；2、只有法定的继承人才具有继承权。

办理继承过户，免征税费，只需缴纳公证费（按照受益份额的面积计算，每平米80元）；目前也是办理过户费用最低的方式。

办理流程：1、确定继承人及继承份额；2、准备相关材料；3、办理继承公证；4、办理过户手续。

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买卖过户

通常是指个人将已获得房屋所有权证的房产，通过买卖交易，转移给他人的过户行为。

目前市场上，除继承过户的特殊性质外，适用于绝大部分的房屋过户需求。

一般情况下，商品房过户涉及到契税（1%-3%）、个税（差额的20%）及增值税（5.6%）；北京地区的经济适用房及已购公房，还涉及到土地出让金或综合地价款。

税费的计算和房屋的面积、产权时间、产权性质以及名下的住房套数都有关系。

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赠与、继承、买卖怎么选？

接下来我们以一套现市值100万，90平米家庭唯一住房为例：

（1）房屋满五年

赠与过户：契税+公证费；

继承过户：不需缴纳任何税费，只需缴纳公证费；

买卖过户：契税，免征个税及增值税。

（2）房屋不满五年

买卖过户：契税+个税+增值税（满两年免征）

由此不难发现，继承过户最省钱，但受继承条件限制；而买卖与赠与，当房屋五年以上，买卖比赠与省钱；房屋不满五年，赠与比买卖更划算。以上三种方式各有利弊和风险，在实际过程中还要看不同家庭的实际情况。

提醒大家，拿捏住：

房产过户不是件小事，不仅需要缴纳各种高额的费用，还涉及到各种流程、法规、合同等事项，一定要深思熟虑，并且挑选专业、安全、低价、高效的服务机构。

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