物业公司怎么承包小区（怎样才能走向市场化）

长安区某一小区的王先生（化名）最近有点儿恼火，小区物业办在院子里张贴了涨价通知。由于该小区未实行社会化物业管理，其收费应由管理方与业主约定。但物业办忽略了这一步骤，直接通知要涨价，这让王先生无法认同。今年年初，国家发改委印发多个文件，放开了二十余项商品和服务价格，其中涉及物业服务，2月份西安市物价局也公布了部分住房物业服务费实行市场调节价的意见，而具体管理细则正在调研中。可以看出，物业收费逐步市场化是趋势，在这一过程中，王先生的烦恼将是物业方和业主之间矛盾的体现。

某商业住宅小区内，保洁人员正在打扫卫生。

连日来，记者在采访中了解到，有资质的物业服务企业，小区物业服务收费可实行市场调节价，但调价一事仍十分“敏感”。业内人士和社会学专家对此表达了自己的看法，他们均认为，物业服务实行市场化调节，业主对物业服务的认可是基础，也是最关键的一点。

物业办涨价 业主有疑问

根据王先生反映的情况，7月6日记者赶到这一小区。刚进小区，就能看见门房外墙张贴的涨价通知。通知是6月25日发出的，上面写道：“自2007年至今，物业办给小区业主提供了七年的物业服务，得到了广大业主的认可和赞扬，然而，近年来随着物价不断上涨，致使材料、人工、耗材逐年上涨，结合本小区实际情况，对照周边小区的收费标准，将适度提高小区的物业服务费。”

随后，记者在小区内采访了多位业主，一位刚刚停好车的业主说：“好像是停车费吧，我不清楚。”记者追问：“您没有看到门口张贴的通知吗？”对方笑了笑表示没看见。一位刚从外面回到小区的业主说：“听说要涨价了，但具体情况不清楚。”多位业主都对涨价一事表示出不清楚，或是存有质疑。

物业办回应 因亏损要涨价

7月10日上午，记者见到了长安区小区物业管理办公室主任马爱国，他对业主们的质疑给予了回应，“小区里有好几家单位的家属院，当年属于集资建房，物业管理没有承包给外面的物业公司，属于自管小区。从2007年入驻后，一直按照高层6角钱一平方米，多层3角钱一平方米收费。”据了解，这小区共有600户居民，13栋楼，一栋高层，其余均是多层。

马主任表示，如今人工费增长，而且“去年我们还安装了门禁，今年5月开启监控设备”。在他看来，随着物价的上涨，以及为了更好地提供服务，物业人员工资还得上涨。另外，通知中还说明了一点，“根据2012—2014年三年来的物业服务的收支情况，亏损逐年增加。”考虑到这些因素今年决定涨价，将多层涨至每平方米5角，高层涨至每平方米8角。

要涨价，物业提供的是几级标准的服务呢？马主任表示他们是按照三级标准提供服务的，门卫24小时值班，晚上有夜间巡逻，但这些均未在小区内公示。记者询问是否集资建房的各家单位有资金补贴，马主任给予否认。出现质疑涨价的声音，他表示这件事还要继续进行，但会改变方式方法，“跟业主们商量后再决定”。

随后记者采访了市物价局，工作人员表示按照现行规定，长安区一小区未实行社会化物业管理，其收费应由管理方与业主约定，也可参照现行的物业管理收费办法。长安区物价局工作人员表示该小区是自管小区，物业办没有资质，也未与业主签订物业管理协议，建议物业办和小区业主协商解决此事，如果协商未果，可在当地人民政府和街道办的协调下召开业主代表大会协商解决。

专家谈观点 业主认可是关键

记者了解到，目前部分可实行市场调节价的小区，调价一事是摆在物业公司和业主之间的一道难题。2月份西安市物价局发布意见，给出了制定或调整收费时应履行的程序，就调价的实际操作，记者采访了西安市物业管理行业协会副会长吴锁正，他表示可以考虑以下几点：

首先，调价的基础要稳固，这一基础就在于绝大多数业主对物业服务的认可。其次，按照《意见》规定，物业服务企业制定或调整物业管理区域内放开的服务收费，应履行一定的程序，已经设立业主大会的小区，需经业主大会依照法定程序讨论同意后，与业主委员会签署或变更服务合同有关内容。如果是没有设立业主大会的小区，物业公司要通过召开业主大会会议或是上门形式征询业主意见，在征得占建筑面积过半及总人数过半的业主同意后，才能变更服务合同。最后，在落实新收费标准时，物业公司还要继续做好未同意业主的沟通工作，才能将矛盾最终化解，为业主提供更好的服务。

中国社会学会副会长、社会学家石英表示，物业费交由市场调节不等于涨价，也不等于放任不管，政府部门还要发挥引导、监管作用。物业成本、合理利润空间、业主心理承受能力、服务标准、同城价位的平衡等触及矛盾焦点的因素都应综合考虑。物业服务企业和业主应相互理解，物业要考虑如何提供更优质的服务，让业主认可服务，业主则应及时改变观念，从市场化的角度考虑问题，以便得到更舒适的生活环境。

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