什么是拐点（怎么求拐点）

什么是拐点(怎么找拐点)2021-07-20 18: 57跟着大川看房子。

2021年过半，是否买房的问题依然困扰着很多人。毕竟大家都熟悉房地产“造富”的神话。近二十年来，通过持有房产实现财富增值甚至财务自由的人不在少数，后悔没买房的人也数不胜数。

因此，如果按照过去买房的逻辑，我们几乎不需要考虑是否买房。只要我们自身经济条件允许，果断买房才是最正确的选择。

然而，自1998年房改以来，我国房地产经历了20多年的风风雨雨。可以肯定的是，现在我国的房地产市场是比较成熟的，楼市的发展逻辑已经发生了变化。所以继续按照过去买房的逻辑来判断是否买房，显然是不正确的。

在我看来，买房与否，最重要的是看影响房价的基本面因素是否发生了变化，而不是根据“过去的经验”来判断。经济学家任泽平有一个著名的理论，叫做:房地产周期变化、长期人口、中期土地和短期金融。而且，这一理论也得到了业界的一致认可。换句话说，买房的关键是人口、土地、金融的变化。如果人口、土地、金融的变化仍然有利于房价的上涨，那么只要经济条件允许，还是可以买房的，否则就不是。

然后，接下来我们来分析一下人口、土地、金融的变化。

首先是人口。2021年5月的最后一天，国家发布了“三胎生育政策”。那么，问题来了，国家为什么要出台“三胎生育政策”？答案显而易见。自然是因为我国的人口结构发生了变化，而且是严重的变化。

相关数据显示，我国新生儿出生率连年下降，总和生育率甚至跌破国际警戒线。与此同时，我国人口老龄化也越来越严重。根据第七次全国人口普查数据，到2020年，我国60岁及以上人口总数已达2.64亿，占总人口的18.7%。有机构预测，到2025年，我国60岁及以上人口将达到3亿，占比21%。

一方面，新生儿出生率逐年下降，另一方面，人口老龄化越来越严重。因此，对于房地产行业来说，主要购买者(25-50岁之间)的减少是必然的结果。

其次是土地。关于土地政策，我国的土地政策多年来基本没有变化。直到今年2月，政府宣布22个重点城市要实施“两集中”新政策。一是土地出让公告要集中发布，原则上一年不超过三次。二是集中组织出让活动，这个政策在业内也叫“集中供地”。

这22个重点城市包括四个一线城市:北京、上海、深圳、广州；还包括18个二线城市:南京、青岛、济南、苏州、杭州、福州、长沙、合肥、宁波、长春、沈阳、厦门、成都、重庆、无锡、郑州、天津、武汉。

上述22个重点城市几乎涵盖了我国所有房地产市场活跃的城市，也就是说，对于判断我国土地政策的变化具有很大的参考价值。

说实话，“集中供地”新政策是对开发商自有资金链的考验，是抑制房价过快增长的有效手段。毕竟“集中供地”决定了“集中市场准入”和激烈竞争。如何提高房价？

最后是金融。说到金融，有“三大政策”不得不提。一是划定“三条红线”如下:房企剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短期负债率不到1倍。其次，年初央行和中国银行业监督管理委员会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确指出金融机构要合理限制房地产贷款额度。第三，今年以来，中国银保监会开始大力检查资金违规流入楼市的情况，包括违规流入经营贷和消费贷。

这些都是为了说明一个问题:房地产金融在持续收紧。这样一来，必然会导致房企获得资金的难度和成本增加。

通过对人口、土地、金融的分析不难发现，2021年可以算是楼市的“转折点”。据《中国经济周刊》报道，保利、融创、万科、恒大、碧桂园5家房企的销售价格5-6月较年初1月呈大幅下降趋势，其中，根据相关数据显示，这5家房企的平均价格分别下降:5202元/平、2890元/平、1897元/平、696元/平。

这里有一个明显的信号:这五家房企都在打折。需要注意的是，这五家房企可谓是我国房地产行业的“翘楚”，行业的“龙头企业”。既然都选择打折促销，我们也就不难猜到现在整个行业面临的“困境”了。

从这个分析中，我们基本可以得出一个结论:房企降价的根本因素是人口、土地和金融的变化不利于房价的持续上涨。而且，未来房价很难继续上涨，也就是说，未来房企的打折促销可能会成为“常态”。

这样，你想买房清楚吗？在我看来，如果你不是特别着急，不妨等一等。下半年和年底，楼市可能会迎来一波“打折促销”。当然，不要把这个预测作为投资标准。毕竟楼市多变，没有人能保证“万无一失”。请记住，“按需购买”和“量力而行”是买房的正确方式。你觉得这个怎么样？

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